Bestill komplett, utskriftsvennlig salgsoppgave
Beliggenhet
Boligen ligger i et familievennlig område med nærhet til lekeplass, skøytebane og skiløyper. Kort vei til
Holla 10-årige skole og Søve videregående skole. Gode bussforbindelser til mot Bø eller Skien sentrum.
Ulefoss byr på fantastiske turmuligheter med toppturer, fiske og badevann i fleng. I sentrum finner du
kino, bibliotek, samfunnshus og kjøpesenter med diverse butikker og dagligvare. På sommeren er Slusa
et godt restaurantvalg ved kanalen, samt gjestebrygga med servering og lite badeland. Ulefoss har også
flott golfbane.
Adkomst
Fra Ulefoss senter følger du veien rett frem mot Ulefossgata. Ta deretter til høyre og inn på Ringsevja og
følg veien i ca. 300 meter. I rundkjøringen tar du tredje avkjæring ut på Hollavegen, følg veien til ca. 1,6
kilometer. Sving til venstre og inn på Greteslund, etter ca. 85 meter finner du boligen på høyre side.
Boligen er merket med "TIL SALGS" plakat fra BEST Eiendomsmegler.Se vedlagte kart. Det vil bli skiltet til
fellesvisning.
Tomt
Eiet tomt 983 m². Tomten er under deling og tomtearealet etter deling
er usikkert. Tomten består av en frittliggende garasje med innredet hobbyrom, redskapsbod og lysthus.
Tomten er pent opparbeidet med gruset tun, plen, hekker, tre og busker.
Innhold
1.etasje: Kjøkken, stue, kontor, 2 soverom, bad, vaskerom, wc og gang.
Loftetasje: Soverom, gang/trapperom.
Kjeller med lav takhøyde.
Garasje med hobbyrom og carport.
Eierform
Selveier
Boligtype
Enebolig
Byggeår
1929
Arealer (Bruksareal/Primærrom)
Enebolig:
Bruksareal (BRA) :161 m²
Bruksareal pr. etasje : 1. etg.: 139 m², Loftetasje.: 22 m²
Primærrom (P-ROM) : 160 m²
P-rom fordeling : Takstmann beskriver boligens primærareal som: 1.etg 138 m²: Kjøkken, stue, bad,
vaskerom, wc, 2 soverom, kontor og gang. | Loftetasje 22 m²: Soverom, gang/trapperom
Kjeller har ikke målbart areal grunnet takhøyde under 1,9 meter. En måling viste takhøyde på 1,69 meter
(takhøydene er varierende grunnet ujevnt gulv). Gulvflaten er målt til 37 kvm.
Garasje:
Bruksareal: 50 m²
Takstmann beskriver garasjens primærareal som 16 m²: hobbyrom.
Carport har ikke måleverdig areal (BRA) siden den ikke er omslutte av vegger. Flaten er målt til ca. 15
kvm.
Arealbeskrivelsene er ihht. NS 3940 og er hentet fra vedlagte rapport fra takstmann.
Antall soverom
3
Det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av
rommet kan være i strid med byggteknisk forskrift og /eller mangle godkjennelse i kommunen for den
aktuelle bruken.
Standard
Velholdt enebolig fra 1929 som er tilbygget i flere omganger. På eiendommen står det og en frittliggende
garasje
med innredet hobbyrom, redskapsbod og lysthus. De 2 sistnevnte bygningene er ikke vurdert i rapporten.
Takstmann oppsummerer følgende i sin rapport:
TG3 STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK
Utvendig > Nedløp og beslag
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taker, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. Mer
enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på renner/nedløp/beslag. Tilstandsgrad 3 utløses av
manglende snøfangere.
Kostnadsestimat: 50.000 - 100.000,-
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Det er avvik:
Omfatter 1929 del.
- Målt høydeforskjell på over 20mm. innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik.
- Målt høydeforskjell på over 30mm. gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i
standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det er registrert symptom på aktivitet av treborende insekter-/treskadeinsekter i bjelker og stubbloft bord
i kjeller (se mer på avsnitt rom under terreng i tilstandsrapporten).
- Med innstikk med kniv er det registrert råteskader/bløtt treverk på bjelker ved ytterkant av mur (se mer på
avsnitt rom under terreng i tilstandsrapporten).
- Bjelkelaget er flere plasser understøttet med tresøyle til gulv, tresøylene har råteskader i bunn.
Avvik utover dagens normer må påregnes. Ujevnheter/skjevheter skyldes ofte krymp i treverk i
kombinasjon med lengre spenn på bjelker. Ingen unormal svikt er registrert når en legger byggeår til
grunn for vurderingen. Gulvet i kjeller er ut fra datiden grovstøpt med større ujevnheter.
Innvendig > Innvendige trapper
Det er ikke montert rekkverk. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Det er liten frihøyde i trappeløp.
Kostnadsestimat: 10.000 - 50.000,-
Våtrom > Overflater gulv > Vaskerom
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Målinger viser at det
ikke er fall til sluk (motfall). Tilstandsgrad 3 utløses av motfall til sluk.
Kostnadsestimat: 10.000 - 50.000,-
Våtrom > Ventilasjon > Vaskerom
Rommet har ingen ventilasjon. Tilstandsgrad 3 utløses av at rommet ikke har ventilasjon, foruten åpning
av vindu.
Kostnadsestimat: Under 10.000,-
Tomteforhold > Terrengforhold
Terreng faller inn mot bygning. Tilstandsgrad 3 utløses av at terrenget i retning sørøst har fall mot
bygning. Selger opplyser at dette har vært uproblematisk.
Kostnadsestimat: 50.000 - 100.000,-
TGIU KONSTRUKSJONER SOM IKKE ER UNDERSØKT
Våtrom > Fukt i tilliggende konstruksjoner > Vaskerom
Våtrom > Fukt i tilliggende konstruksjoner > Bad
TG2 AVVIK SOM KAN KREVE TILTAK
Utvendig > Taktekking
Det er avvik:
Deler av tak som tilstøter inngangsparti og studel fra 2005 har lav takvinkel. Den generelle anbefalingen
er takstein bør minimum ha 15 graders takfall.
Utvendig > Veggkonstruksjon
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. 1929 del virker ikke til å være
musetett i overgang kledning og grunnmur. Kledningen vurderes til å ha normal/påregnelig slitasje i
forhold til alder. Oppbygningen til veggene med tanke på lufting vurderes til å ha datidens norm for
utførelse. I tidligere tider ble ikke kledning montert med luftesjikt.
Utvendig > Takkonstuksjon/loft
Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. 1929 del har ingen synlig ventilering. Antas å ha
begrenset ventilasjon av skråkledde overflater. Ventileres med naturlig utettheter i konstruksjonen.
Kaldtloft har ingen synlig ventilering utover naturlige utettheter i konstruksjonen. Fra loft til 1974 del sees
det mangelfull isolering. Over spottkasse mangler det isolasjon, det samme gjør det i overgangen til
bygningsdelene.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Det er avvik:
Ved å sikte på verandagulvet sees det en svanke. Fundamenteringen er ikke synlig, men selger opplyser
at enkel/svak fundamentering tilfører verandaen skjevheter. Selger oppfatter at
grunnen/fundamenteringen har stabilisert seg noe de senere årene. Det er påvist med stikktakninger at 4
av rekkverkstolpene har råteskader i nedre del. Det er påvist ved stikktakninger råte/bløtt treverk i flere av
skjøtene til terrassebordene. Rekkverket er noe ustabilt og står ut av loddposisjon på langstrekken.
Innvendig > Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Innvendig > Pipe og ildsted
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på pipe. I plassbygget klesskap på soverom er det
sett riss i pussen/overflaten på pipe.
Innvendig > Rom under terreng
Det er registrert insekter-symptom på fuktig miljø
Som nevnt under avsnitt etasjeskille er det registrert symptom på aktivitet av treborende insekter samt
råteskader i bjelkelag ved opplagring av murkrone. Skadene skyldes høy luftfuktighet i kjellerrom, som
følge av svak fuktsikring i kombinasjon med svak ventilering. Ved befaring ble det målt etter fukt ved
innstikk i tilgjengelige deler av bjelkelaget, målingene gav moderate utslag på rundt 16 vektprosent.
Selger opplyser at det tidligere har vært problemer med fukt og tidvis tilbakeslag av avløpsvann. SOm tiltak
ble deler av kjeller drenert i 2014 og på samme tid ble avløpssystemet utbedret. Han opplyser videre at
det ikke har vært problemer med fukt i ettertid. På bakgrunn av opplysninger fra selger og mitt inntrykk av
kjelleren på befaring er det sannsynlig at skadene er gamle.
Ved byggeår (1929) ble det ikke benyttet fuktsperre under gulv på grunn og drenerende masser ble ikke
benyttet i samme omfang som i dag. I kjellere fra denne tiden vil det derfor normalt forekomme kapillært
fuktopptrekk fra grunnen. Grovkjelleren med åpne vegg- og gulvoverflater der vegger og gulv består av
betong er fordelaktiv med tanke på uttørking (at fukt ikke stenges inne i en konstruksjon).
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Vaskerom
Tettesjiktet rundt sluket (klemring) er ikke utført fagmessig.
Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > Vaskerom
Det er påvist fuktskjolder/svelling i skapinnredning.
Våtrom > Overflater vegger og himling > Bad
Det er avvik:
Fuktømfintlige materialer som MDF bør ikke brukes i våtrom. Ved hjørne til dusjnisje sees det et lite
område der malingen har flasset.
Våtrom > Overflater gulv > Bad
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Våtrom > Sluk, membran og tettesjikt > Bad
Det er avvik:
Sluk under baderomsinnredningen har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.
- Vegger utenfor dusjnisje: Normalt på våtrom monteres veggkledningen med avstand på 6-8 cm. fra gulv.
Der gulvmaterialet føres opp til veggkledningen og tettesjiktet føres opp og forbi på baksiden til
veggkledningen. I dette tilfellet er veggkledningen ført ned til gulv og pålagt gulvlist. Selger opplyser at
overgangen mellom gulv og vegg (bak gulvlist) er fuktsikret med membran og membranbånd som er
egnet til formålet. Valgt løsning kan medføre at vannsøl på vegg ledes inn i konstruksjonen.
Våtrom > Ventilasjon > Bad
Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Spesialrom > Overflater og konstruksjon > Wc
Det er avvik:
Toalettrommet mangler tilluftsventilering, f.eks spalte/ventil ved dør.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.
Tomteforhold > Drenering
Det er avvik:
Det er ukjent type/alder/løsning på drenering og tettesjikt på grunnmur.
Kjeller (1929 del). Det er ikke sett knotteplast på grunnmur, mest sannsynlig er det ikke benyttet. Det er
ukjent type/alder/løsning på drenering og tettesjjikt på de deler som tilstøter tilbyggede bygningsdeler (2
av sidene).
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige avløpsledninger. Tilstandsgrad 2
grunner: Mer enn halvparten av forventet bruktid er oppbruks på utvendig avløpsledning fra privat kum og
til offentlig kum.
Tomteforhold > Septiktank
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på septiktank.
Selger opplyser også i punkt 9 i egenerklæringen: Det hender en sjelden gang at vi hører litt mus på loftet
ved museår. På vårparten har vi litt sukkermaur på badet, forsvinner etter et par gangers behandling med
Nippon.
Les vedlagt tilstandsrapport for utfyllende informasjon samt egenerklæring fra selger.
Overflater
1.etasje:
Entre har belegg med varmekabler på gulv, tapet og panel på vegger og slette himlinger.
Trappegang har teppe på gulv, panel på vegg og slette himlinger.
Bad og vaskerom har flis med varmekabler på gulv, panel på vegg og slette himlinger.
Kjøkken har laminat på gulv, panel på vegg og panel i himling.
Stue har laminat på gulv, tapet på vegg og slette himlinger.
Stue 2 har flis med varmekabler på gulv, tapet på vegg og slette himlinger.
Soverom 1 har teppe på gulv med varmekabler, tapet på vegg og slette himlinger.
Soverom 2 har laminat på gulv, tapet på vegg og slette himlinger.
Kontor har laminat på gulv, tapet på vegg og slette himlinger.
Loftetasje:
Soverom har teppe på gulv, panel på vegg og slette himlinger.
TV/Internett
Selger har i dag Altibox som leverandør av TV og internett.
Kjøkken
Kjøkkeninnredning i behagelig lys grønnfarge med profilerte fronter og benkeplate i tre fra IKEA. Det er
fliser mellom benkeplate og overskap. Kjøkkenet har godt med skap- og benkeplass.
Hvitevarer
Kjøkkenet er utstyrt med oppvaskkum, ventilator og oppvaskmaskin. Videre er det avsatt plass til
kombiskap og komfyr. Alle nevnte hvitevarer medfølger.
Bad/Vaskerom/WC
Bad oppgradert i 2010. Badet inneholder enkel servant med skapinnredning. Dusjnisje med skapdører.
Vaskerom ble omgjort fra soverom i 2008. Her er det satt inn innredning med skap og benkaplate, hvor
det er avsatt plass til vaskemaskin og tørketrommel. Toalettrom inneholder enkel servant og toalett.
Byggemåte
Kjeller (1929 del) har grunnmur av betong. Tilbygg 1974 og 1997 består av ringmur av lettklinkerblokker.
Tilbygg fra 2005 har isolerte ringmurselementer med betongkjerne og utvendig pålimt fibersementplate.
Boligen har tømmermannskledning med unntak av enkelte gavltrekanter som har liggende kledning.
Veggkonstruksjon i eldre del er reisverk i tre og nyere bindingsverk. Taket har saltaksform og er tekket
med dobbeltkrum betongstein med takrenner i metall.
Garasjen ble oppført i 1974 med tilbygget hobbyrom i 1997 og carport i 2005. Garasjen er oppført på
ringmur av sementblokker. Yttervegger oppført i bindingsverk som utvendig er kledd med
tømmermannskledning. Taket har saltaksform tekket med dobbeltkrum takstein. Hobbyrommet er
innredet innvendig med overflater. Garasjen har innlagt strøm.
Beskrivelse av byggemåte er hentet fra tilstandsrapport utført av takstmann Tor Andre Kjeldal.
Oppvarming
Boligen har varmepumpe, vedovner, peis og varmekabler i enkelte rom som oppvarming. Det er ellers
normale muligheter til elektrisk oppvarming.
Garasje/Parkering
Boligen har garasje med plass til en bil. Det er også satt opp carport i tilknytning til garasjen. Ellers gode
parkeringsmuligheter på egen grunn.
Energimerke
Energimerke karakter : Oppvarmingskarakter Gul - Energikarakter G
Den komplette energiattest fås ved henvendelse megler.
Eierskifteforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring.
Budgiver må gjøre seg kjent med eiers egenerklæringsskjema, vedlagt salgsoppgaven, før kjøpetilbud
avgis.
